Půjčka ovlivní schválení hypotéky víc, než čekáte

Jak půjčka ovlivní schválení hypotéky, se často podceňuje, protože splátka vypadá drobně vedle splátky hypotéky. Banka ale sčítá všechny měsíční závazky a porovnává je s vaším příjmem, takže i padesátitisícová půjčka může snížit částku, kterou vám hypotéka dovolí. Níže rozebereme nejčastější omyly a ukážeme, co platí doopravdy. Konkrétní limity a postupy se u bank liší, proto je berte jako orientaci.

Omyl: malá půjčka nevadí

Banka nehledí na velikost půjčky, ale na její měsíční splátku. Splátka dva tisíce korun měsíčně se do výpočtu bonity zahrne stejně jako každá jiná. Snižuje tak částku, kterou vám banka ochotně poskytne. Čím nižší je váš příjem, tím větší vliv taková splátka má.

Ilustrace: čistý příjem domácnosti je 50 000 Kč a banka připustí, aby splátky tvořily určitý podíl příjmu. Každá koruna splátky půjčky ubírá z prostoru pro hypotéku. Dvě tisícovky měsíčně tak mohou znamenat o statisíce nižší schválenou hypotéku, protože se počítá na dobu třiceti let.

Podobně působí leasing, splátky na zboží a kontokorent. Banka je vidí v registrech, i když je nepovažujete za půjčku. Dluhy bez vlastního pojmenování se tak počítají také.

Omyl: když splácím řádně, banku to nezajímá

Řádné splácení je výhoda, ale neruší vliv splátky na bonitu. Banka sleduje, kolik ze svého příjmu odevzdáte každý měsíc. Ukazatele jako podíl splátek na příjmu nebo dluhu na ročním příjmu vychází z doporučení České národní banky.

Dobrá platební historie vám pomůže v jiné oblasti: banka vám bude důvěřovat. Nepomůže ale kompenzovat vysokou zátěž. Obojí se posuzuje zvlášť.

Pozor na rozdíl mezi limity doporučenými regulátorem a vlastními pravidly banky. Banky mohou být přísnější, než co doporučuje regulátor. Proto se ptejte přímo v bance, jaké hranice uplatňuje.

Omyl: kreditka bez čerpání nevadí

Nevyužitý limit na kreditní kartě nebo kontokorentu banky často počítají jako potenciální dluh. Počítají s tím, že limit lze kdykoli vyčerpat. Splátka se pak odhadne jako část limitu.

Proto se před žádostí o hypotéku vyplatí zrušit nepoužívané karty a přečerpání. Zrušení je zdarma, pokud je dluh nulový. Může to vaši bonitu viditelně zlepšit.

Vyplatí se projít všechny smlouvy a zjistit, co máte. Lidé často zapomenou na starou kartu nebo odložené splátky. Přehled vám dá i výpis z registru.

Omyl: splatit těsně před žádostí vyřeší všechno

Splacení půjčky pomůže, protože zmizí měsíční splátka. Záznam o půjčce ale v registrech zůstává po určitou dobu, i když je dluh splacen. Banka z něj vidí, že jste si půjčovali a jak jste platili.

Další pozor: peníze na splacení nesmí pocházet z nové půjčky. Banka sleduje i vývoj účtu a čerstvé úvěry. Použití úspor je v pořádku.

Pokud splatíte všechny půjčky najednou a vyčerpáte rezervu, banka bude chtít vidět i vlastní zdroje na hypotéku. Obvykle musíte přispět určitou částkou. Nesplácejte proto na úkor této hotovosti.

Co platí doopravdy před žádostí

Nejdřív zjistěte, co o vás registry obsahují, a opravte případné chyby. Výpis z registru lze získat na vyžádání, pravidla ověřte u provozovatele. Chyba v záznamu může zbytečně shodit hodnocení.

Splaťte nejdřív drobné půjčky s nejvyšší splátkou vzhledem k zůstatku. Jejich zmizení nejvíc uvolní měsíční rozpočet. Velké půjčky nemusíte splácet vůbec, jen zjistit jejich vliv.

Několik měsíců před žádostí si nebrat nové půjčky ani nežádat o limity. Každá žádost se zapisuje a banka ji vidí. Klid v záznamech působí důvěryhodně.

Co banka ověřuje kromě půjček

Banka zkoumá stabilitu příjmu, délku zaměstnání a pravidelnost příjmů. Zkušební doba nebo dohoda o provedení práce jsou slabším dokladem. Smlouva na dobu neurčitou je nejsilnější.

Posuzuje také rodinnou situaci, počet dětí a další výdaje. Domácnost se stejným příjmem, ale více vyživovanými osobami, unese menší splátku. Banka počítá s životním minimem.

Důležité je i spoření: ukazuje, že umíte hospodařit. Pravidelně odkládaná částka a rezerva působí lépe než vysoký příjem bez rezervy. Hypotéka je dlouhodobý závazek.

Časté otázky

Mám splatit všechny půjčky před hypotékou?

Nemusíte všechny, ale zvažte ty s nejvyšší splátkou. Spočítejte, kolik se tím uvolní, a ponechte si rezervu a vlastní zdroje. Poraďte se s bankou o požadavcích.

Ovlivní hypotéku i splacená půjčka?

Splacená půjčka neovlivní měsíční zátěž, ale záznam v registru zůstává určitou dobu. Banka z něj vidí platební chování. Řádně splacené půjčky bývají neutrální nebo pozitivní.

Jak dlouho před žádostí nepůjčovat?

Konkrétní lhůtu určuje banka. Jako orientaci zvolte několik měsíců bez nových úvěrů a žádostí. Bližší informace získáte u hypotečního poradce.

Počítá se leasing a splátkový prodej?

Ano, banka je zahrne mezi závazky. Často je vidí v registrech nebo se jich zeptá. Uveďte je v žádosti pravdivě.

Zdroje

• Česká národní banka
• Česká bankovní asociace
• Ministerstvo financí ČR